А участок хороший, без дураков...

Заниматься сопровождением сделок по продаже земельных участков нам приходилось не раз, а недавно нам представился случай самим побывать в роли покупателей.

А дело было так. Наш директор, Андрей, достаточно давно изучает вопрос постройки дома по канадской технологии (легкая конструкция на бетонном фундаменте, каркас, два слоя OSB, внутри утеплитель). Впрочем, это только один из возможных вариантов конструкции. Существует великое множество различных способов постройки, типов каркаса, заполнения стен, … Но сейчас разговор не об этом.

Разговор о том, что для постройки дома нужен земельный участок и вот, мы решили его купить. Что же, дело не хитрое. В нашей базе данных достаточно всевозможных участков: больших, маленьких, дорогих, дешевых, … Одним словом, выбирай, покупай, строй и будь счастлив. Этим мы и начали заниматься.

— Добрый день, Николай Владимирович! А что, ваш участок еще продается?
— Продается, — отвечает Николай Владимирович.
— Уклон не большой?
— Что вы, совсем небольшой.
— Коммуникации?
— Рядом, у границы участка, — говорит Николай Владимирович.
— Растительность?
— Ну, есть несколько деревьев. Да вы не переживайте, участок хороший, без дураков.

Изучаем документы — вроде, неплохо. Приезжаем на место — склон, покрытый лесом. Деревья, кусты — чаща непролазная. Из земли на полметра торчит кусок скалы.

— Николай Владимирович, вы говорили несколько деревьев.
— Да вы на кусты не смотрите, — успокаивает нас Николай Владимирович, — это все мелочь, их спокойно пилить можно.
— Да, но это дубы, а вот два можжевельника. Можжевельник — краснокнижный вид. Его точно пилить не разрешат.
— Так и не пилите. Красивый кустарник. Сделаете правильный проект — будет вам красивый можжевеловый куст под окном.
— А с дубами что делать?
— Да это молодняк. С ними проблем не будет.

Звоним знакомым экологам.

— Нет, что вы такие дубы пилить нельзя, — отвечает эколог, — точнее, как бы можно будет некоторые, что совсем мешают, убрать, но это будет стоить…

Лучше вам не знать, сколько это будет стоить.

— А с соснами что делать?
— С большими деревьями сложнее. Первоначально, при отведении участка, еще можно было что-то убрать, а теперь, когда они уже отражены в документации… Нет, ну в теории, все возможно. Деревья могут погибать от старости, могут быть сломлены бурей, … Но это будет стоить…

Ой, лучше вам не знать, сколько это будет стоить. Точнее, в теории, безусловно существуют такие люди, которые способны все это оплатить, но… Это точно не наш вариант.

— А вот, рядом участок соседа, — говорит Николай Владимирович, — площадь такая же, но у него нет больших деревьев на участке.

Звоним, встречаемся, смотрим документы. Вроде, все нормально. Звоним экологам, узнаем стоимость сведения кустарников и прочей мелкой растительности на участке. Что же, это еще куда ни шло. Правда одну сосну и пару можжевельников все равно придется оставить, ну да ладно, это приемлемо.

— Только про раскорчевку пней не забывайте, — предупреждает нас эколог.
— Какую раскорчевку?
— Ну, деревья, кустарники вы спилите, а пни корчевать надо?
— Ну, да, наверное. А что, это сложно?
— Нет, не сложно, — отвечает эколог, — но это дополнительное время работы экскаватора. Эти расходы нужно учитывать.

Сели, посчитали. Сложили первоначальную стоимость участка с расходами на его освоение — цифра получилась такой, что выгоднее купить готовый ровный участок без растительности, чем осваивать этот.

Продолжаем поиски. Находим дешевый ровный участок над трассой Ялта-Севастополь . Цена уникальная: 10 000 у.е. за 6 соток. Звоним собственнику. Участок, как всегда, хороший, без дураков. Только ехать к нему от асфальта нужно по грунтовой убитой дороге с колеей не менее двух километров. Позвонили знакомым, которым уже приходилось заниматься постройкой дороги. Прикинули примерную ширину, длину дороги, уклоны, повороты — цифра получилась такой, что одна только дорога будет стоить дороже, чем участок вместе с домом, который на нем предполагается строить. Таких денег у нас нет. Можно, конечно, купить гусеничный вездеход, подобный тем, на которых геологи бороздят приполярную тундру, одеть кирзовые сапоги до колена, и месить ими распутицу каждую весну, а зимой одевать валенки и хрустеть ими два километра по белому пушистому свежевыпавшему снегу… Романтика, конечно, впрочем…

Продолжаем поиски. Находим похожий участок в том же месте, но в пятидесяти метрах от дороги. Та же площадь, такой же уклон, форма, … , только цена уже 30 000 у.е. Ну, что же, понятно, зато дорога рядом.

— А что с коммуникациями? — спрашиваем собственника.
— Все на границе участка, — отвечает собственник, — вот, видите, газовая труба, вот линия электричества, а вот колодец с водой и канализацией.

Звоним другу в Горгаз. Объясняем местоположение участка.

— До газа двести пятьдесят метров, — отвечает нам друг-сотрудник горгаза.
— Как двести пятьдесят метров? А труба по границе участка проходит?
— Так вас же не врежут в эту трубу. Эта труба принадлежит владельцу соседнего участка. Вам нужно делать свой проект, тех. условия, вести отдельную ветку от магистрали, ставить свой ШГРП, …
— Что ставить?
— Шкафной газорегуляторный пункт.
— И сколько все это стоит?
— Ну, 300 у.е. проект с тех. условиями, это если для своих, плюс около 40 у.е. за метр газовой трубы (материалы и монтаж), плюс ШГРП от 2,5 тыс у.е., в зависимости от требуемой нагрузки.
— Это что, 13 000 у.е. только за газ?
— Ну, где-то так. Это минимум.

Звоним знакомому сотруднику в водоканал, задаем вопрос про воду и канализацию.

— Воды на этом участке нет, — говорит наш знакомый.
— Как нет? — изумляемся мы, — а собственник нам колодец на границе участка показывал?
— Это сухие трубы.
— Что значит, сухие?
— В них нет воды. Их однажды начали проводить, потом бросили. Москвичи до кризиса купили здесь большой участок, планировали строить коттеджи, потом у них кончились деньги, проект закрыли, землю порезали на части и распродали, а трубы так и остались лежать в земле. Их не подключили к системе.
— А сколько будет стоить все это доделать?
— Дорого.
— Ну, все-таки ?
— Ну, давай примерно прикинем. До нашего колодца 350 метров. Прокладка труб вместе с материалом и работой выйдет около 320 грн за метр. И колодцы по правилам надо ставить через каждые 30 метров. Один колодец вам примерно в 5 000 грн обойдется. Вот и считайте.
— 172 000 грн??? 21 500 долларов только за воду???
— Ну, где-то так. Это не считая стоимости разработки проектной документации, техусловий. Бери с запасом — в 25 000 у.е. уложишься.

Задаем вопрос собственнику. Собственник делает удивленное лицо и разводит руками.

Звоним знакомому в Крымэнерго. Задаем вопрос про подключение к электричеству.

— Да, там есть ТП в ста пятидесяти метрах. Можно подключиться. Только эта ТП принадлежит частному лицу, он ее сделал за свои деньги. Теперь вы должны получить его согласие на подключение.

Звоним собственнику ТП. За подключение требуемой нам мощности собственник ТП просит с нас 15 000 у.е. И это только за разрешение использовать его подстанцию. Проект, технические условия, материалы и работа по прокладке линии к нашему участку на расстояние 150 метров нужно оплачивать отдельно.

Итак, имеем еще один, без дураков, хороший участок, стоимостью 30 000 у.е., за подведение коммуникаций к которому придется заплатить еще не менее 50 000 у.е.

Ищем дальше. Неплохой участок в Василевке. Едем смотреть. Участок с уклоном. Выше участка крутой обрывистый склон. Нужно строить опорную стену. Звоним знакомым в строительную фирму. Стоимость одной только опорной стены 11 000 у.е. Про общую стоимость проекта на рельефе с террасированием склона, забиванием свай, … , не стоит и говорить.

Ищем дальше. Участок, неподалеку от детского лагеря «Иссары». Неплохой, ровный, уклон не большой. Рядом дорога. Растительности на участке почти нет. Узковат, правда, но дом втиснуть можно. Идем поговорить с соседом, построившим дом на близлежащем участке.

— Не покупайте здесь землю, — предостерегает сосед, — мы тут в свое время сдуру купили участки, построились, думали, будем жить в лесу, вдали от городского шума, а вместо этого теперь с утра до вечера слушаем строевые песни из детского лагеря. Землю покупали зимой, когда лагерь был закрыт. Тогда шума не было. А весной лагерь открыли и началось. Они начинают орать свои песни с конца мая и продолжается все это до конца октября. Мы уже и в горисполком писали, и в милицию заявления носили. Те разводят руками, мол, лагерь не нарушает установленных законом норм уровня шума в дневное время. А то, что нам здесь покоя нет — никого не волнует.

Находим еще один симпатичный участок. Все хорошо: ровный, коммуникации на участке, место хорошее. Проверяем документы — по участку идет судебный процесс, извлечение не выдают, купить участок нельзя. Задаем вопрос продавцу. Продавец уверяет нас, что впервые слышит о судебном процессе. Вряд ли раньше мы могли бы представить, что в нашем городе так много, без дураков, хороших участков.

Теряя надежду, едем смотреть еще один участок. Вид обалденный, лес, горы, асфальтовый подъезд к самой границе участка, ТП в 10 метрах, колодец с водопроводом в 20 метрах от границы участка. Газовая магистраль проходит по самой границе. Участок ровный, почти без уклона. Растительности на участке нет (бывшее табачное поле). Цена приемлемая.

Неужели, мы нашли то, что нужно? Проверяем документы — все нормально. Звоним в Горгаз — газовая труба принадлежит частнику. Звоним частнику — за разрешение на подключение к его газовой трубе частник просит 7 800 у.е. Плюс 3 200 у.е. придется заплатить в Горгаз за разработку документации, установку ШГРП, а также за подведение газовой трубы к дому. Ладно, так или иначе, это самые выгодные условия по подключению газа, в сравнении с другими участками.

Звоним в водоканал — вода, которую нам показал собственник участка, техническая (водозаборник из горной реки) и, следовательно, для питья, без предварительной очистки она не пригодна. Ну, как бы это чистая хорошая вода из горной реки, как бы ее можно пить, но по правилам, не положено. Узнали про системы очистки питьевой воды. Самая простая система, плюс накопительная емкость обойдется не менее, чем в 1 000 у.е. Но в водоканале говорят, что все это самодеятельность и делать это можно только на свой страх и риск.

Канализации тоже нет. Продавец участка уверяет, что все в округе поставили себе биоталы и чувствуют себя счастливыми. Узнали про биоталы. Самая простая моноблочная установка Biotal — T 1,5 вместе с монтажом, по словам представителя компании Biotal, обойдется примерно в 3 800 долларов. Только на этом наша проблема не закончится, ибо, как сказал наш знакомый сотрудник Водоканала, они стараются не давать разрешений на установку таких систем, так как их владельцы часто не соблюдают всех правил эксплуатации, предусмотренных производителем, что приводит к авариям и загрязнению почв и вод стоками. В теории, получить такое разрешение можно, но сколько это будет стоить, пока вопрос.

И, наконец, электричество. Звоним в Крымэнерго — да, на соседнем участке стоит ТП. Как и следовало ожидать, она частная. Встречаемся с собственником ТП. Собственник просит 600 у.е. за 1 кВт мощности, следовательно, необходимые нам 15 кВт обойдутся нам в 9 000 у.е. Ладно, 9 000 — это не 15 000. Едем в Крымэнерго для согласования техусловий.

— Мы не можем вам дать техусловия, — говорит представитель Крымэнерго, — раньше были варианты, мы давали техусловия на подключение к частным сетям в порядке исключения. Теперь такой возможности больше нет.
— И что нам делать?
— Ищите участок с возможностью подключения к сети Крымэнерго.

Итак, мы имеем еще один, без дураков, хороший участок в 10 соток, стоимостью 55 000 у.е., за подведение коммуникаций к которому придется отдать еще не менее 25 000 у.е., и после этого пользоваться сомнительной водой, заниматься обслуживанием биотала, решать вопросы с электричеством, … А участок хороший. Без дураков…

Видимо, наши поиски продолжаются…