Налогообложение сделок с недвижимостью при продаже жилой и нежилой недвижимости, участков, а также - при операции дарения

В случае продажи жилой недвижимости - квартир, домов, комнат - продавец уплачивает определённые пошлины и налоги, независимо от того, является ли он резидентом или не резидентом. Размер налогов и сборов зависит от даты получения недвижимости в собственность продавца, который вносит пошлину. Изменения в законодательстве произошли 1 января 2004 г., относительно чего действует два подхода к уплате налогов.


В случае продажи недвижимости, приобретённой в собственное владение продавца до 1 января 2010г. уплачивается 1% государственной пошлины, если площадь жилья меньше 100 кв.м. Однако, есть категории, освобождаемые от уплаты госпошлины. К ним относятся:

  • инвалиды ВОВ и семьи участников партизанского движения, погибших или пропавших без вести и приравненные к ним лица; 
  • граждане, относящиеся к 1 и 2 категориям пострадавших при Чернобыльской аварии; 
  • инвалиды 1 и 2 групп; 
  • граждане, отнесенные к 3 категории пострадавших после Чернобыльской катастрофы, особенности проживания которых соответствуют определённым требованиям законодательства; 
  • граждане, определённые к 4 категории пострадавших в результате Чернобыльской аварии с учетом требований законодательства к условиям их проживания.

Если площадь недвижимости превышает 100 кв.м. Уплачивается дополнительно 5% пошлины на площадь, которая превышает 100 кв.м., а на площадь до 100 кв.м. Начисляют 1%. Если продовец осуществляет больше одной продажи в году, то он платит дополнительно 1% в пенсионный пенсионный фонд и 5% подоходного налога.

При продаже недвижимости, полученной в собственность плательщика налога после 01 января 2004г. продавец, являясь резидентом, уплачивает 13%-ную пошлину (до 31 декабря 2006г., после — 15%). Однако, сама стоимость продажи не облагается. Но предметом этой пошлины является положительная разница между доходом от реализации и расходами на покупку или строительство другого имущества.  Вместе с тем, если осуществлённая продажа жилья является первой в году (включая землю под ними или приусадебный участок), то к тому же указанная база налогообложения уменьшается на 10% за каждый год владения недвижимостью начиная со второго. Но общая сумма налога не может быть менее установленного на 1 января текущего года уровня минимальной зарплаты.

Во всех случаях продажи недвижимости, полученной в собственность после 01 января 2004г., при расчёте дохода от продажи учитывается договорная стоимость, но не ниже оценочной стоимости, рассчитанной расходами на приобретение объекта недвижимости — то есть договорная стоимость, которая указана в договоре купли-продажи, подтверждающим право собственности продавца на такой объект. Нотариус выступает в роли налогового агента и уполномочен начислить указанные доходы.
Покупатель уплачивает 1% сбор в пенсионный фонд. В случае заключения договора дарения, мены или пожизненного содержания – такой сбор не уплачивается.

Продажа нежилой недвижимости

К нежилой недвижимости относят апартаменты, незавершенное строительство и другие помещения не предназначенные для проживания. В случае продажи нежилой недвижимости продавец-резидент уплачивает  5% от стоимости заключения сделки, указанной в договоре. Нерезидент, продавая такую недвижимость, вносит пошлину в размере 30%. Покупатель уплачивает  1%-ный сбор в пенсионный фонд. Соответственно при заключении договоре дарения, мены или пожизненного содержания такой сбор не уплачивается.

Продажа земельных участков
При заключении сделки относительно земельного участка продавец-резидент уплачивает: 5% от стоимости, зафиксированной в договоре. Нерезидент в такой же ситуации уплачивает пошлину в размере 30%. Покупатель не уплачивает сбор в пенсионный фонд.

Оформление договора дарения
Даритель недвижимости не уплачивает сборы при заключении договора дарения. Одаряемый уплачивает или не уплачивает налоги в зависмости от степени родства с дарителем, а также от того, является ли он резидентом Украины. Если даритель находится в первом родстве - является братом, сестрой, отцом, матерью одаряемому — то одаряемый также освобождается от уплаты налога. Если даритель является дальним родственником, одаряемый уплачивает 5% от стоимости недвижимости. В случае, если даритель нерезидент или посторонний человек одаряемому, налог составит 15%.